საცხოვრებელი უძრავი ქონების კვლევა თბილისში

2020 წლის აგვისტოში გაყიდული ბინების რაოდენობამ მოიმატა

თიბისი კაპიტალის კვლევის მიხედვით, აპრილსა და მაისში, COVID -19 პანდემიის გამო მკვეთრი ვარდნის შემდეგ, მნიშვნელოვნად მოიმატა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტრანზაქციების დინამიკამ, რასაც ხელი შეუწყო ეკონომიკის გახსნამ მაისის ბოლოს და მთავრობის მიერ განვითარების ხელშეწყობის პროგრამის გააქტიურებამ ივლისის დასაწყისში;

აღსანიშნავია, რომ 2020 წლის ივლისსა და აგვისტოში კიდევ უფრო მეტი გარიგება განხორციელდა 2016 და 2017 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, თუმცა 2018 და 2019 წლებთან შედარებით - უფრო ნაკლები.

2020 წელს, 8 თვის მონაცემებით, თბილისის საცხოვრებელ ბაზარზე დაახლოებით 16,000 ტრანსაქცია განხორციელდა, რაც დაახლოებით 1.1 მლნ კვ.მ. შეადგენს და წინა წლებთან შედარებით, - 35% და - 34%-ით ნაკლებია; დაახლოებით 9,900 ერთეული, რომელიც 2020 წელს გაყიდულ 682,000 კვ.მ. ფართობს მოიცავს, იყო ახალი აშენებული ბინა, ხოლო დაახლოებით 6,200 ერთეული, რომელიც 2020 წელს გაყიდულ 415,000 კვმ ფართს მოიცავს, იყო ძველი აშენებული ბინა;

ტრანზაქციები: ახალი ბინების წილი ისევ გაიზარდა, რასაც ხელი შეუწყო სუბსიდირების პროგრამამ

თბილისში განხორციელებულ ტრანზაქციათა მეტი წილი ახალ ბინებზე მოდის. პროპორცია ოდნავ შემცირდა მაისის შემდეგ, მაგრამ აგვისტოში ისევ შეიცვალა, სუბსიდირების პროგრამის საფუძველზე გაიზარდა 65%-მდე (+4pp);

2020 წლის აგვისტოში, თბილისში, საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის 2,387 ოპერაცია (-17,4% წლიურთან შედარებით) დაფიქსირდა, რაც საერთო ჯამში, 158,307 კვ.მ. (-19,3% წლიურთან შედარებით) შეადგენს. ძველი ბინების ტრანზაქციების ტემპი აგვისტოში 25% - ით, ივლისში 11% - ით შემცირდა, ხოლო ახალი ბინების ტრანზაქციების ტემპი აგვისტოში -12% - მდე გაიზარდა, ივლისის - 22% - დან.

ტრანზაქციები: გაყიდვებმა ყველა უბანში იკლო, გლდანისა და სამგორის მაჩვენებლები უფრო მეტად მდგრადია 

2020 წლის 8 თვის მონაცემებით, გაყიდვები ყველა უბანში (ბინები თბილისში) შემცირებულია, გაყიდული ერთეულების ყველაზე მკვეთრი შემცირება დაფიქსირდა ჩუღურეთში (- 47% წლიურთან შედარებით), საბურთალოზე (ბინები საბურთალოზე) (- 44% წლიურთან შედარებით) და კრწანისში (- 41% წლიურთან შედარებით);

გლდანსა (ბინები გლდანში) და სამგორში (ბინები სამგორში) შედარებით მდგრადი მაჩვენებელია. ამ უბნებში, ტრანზაქციების რაოდენობა, 21% და 24% - ით (წლიურთან შედარებით) შემცირდა.

ტრანზაქციები: ბაზარზე დომინირებს მცირე და საშუალო ზომის ბინები 

თბილისის საცხოვრებელ ბაზარზე, სახლის მყიდველები ძირითადად მცირე და საშუალო ზომის ბინებს ირჩევენ. აგვისტოში, დედაქალაქში შეძენილი საცხოვრებელი ფართი საშუალოდ 66 კვ.მ. შეადგენდა;

სახლის მყიდველებმა შედარებით მცირე ზომის ბინები შეიძინეს გარე უბნებში, იმ დროს, როცა ცენტრალურ უბნებში უფრო დიდ ბინებზე იყო მოთხოვნა. ივლისი - აგვისტოს პერიოდში, 100 კვ.მ-ზე მეტი ფართობის ახალი ერთეულების გაყიდვებმა ვაკეში (ბინები ვაკეში) 36% და მთაწმინდაზე 29% შეადგინა, ხოლო 50 კვ.მ.-ზე ნაკლები ფართობის ახალმა ერთეულებმა გლდანსა და სამგორში ტრანსაქციების 38% და 35% შეადგინა;

აღსანიშნავია, რომ 50 კვ.მ.-ზე ნაკლები ფართის მქონე ერთეულებიდან ტრანზაქციების 45% ძველ ბინებზე მოდიოდა და მხოლოდ 30% - ახალ ბინებზე, რა შემთხვევაშიც, ძირითადი მოთხოვნა 50 - 70 კვ.მ.-ზე იყო.

ტრანზაქციები: დაბალი სეგმენტის ბინების წილის ზრდა პრემიუმ სეგმენტის ხარჯზე

პრემიუმ სეგმენტის წილი ახალ ბინებში 6% - მდე შემცირდა, რაც 2020 წლის პირველ კვარტალში 10% შეადგენდა, ხოლო დაბალი სეგმენტის ტრანზაქციების წილი 5 pp - ით, 69% - მდე გაიზარდა;

ივლის-აგვისტოში, ძველ ბინებში პრემიუმ სეგმენტის წილმა 8% შეადგინა, (2019 წლის IV კვარტალსა და 2020 წლის I კვარტალში ის 11% იყო), ხოლო დაბალი სეგმენტის ბინების წილი, იმავე პერიოდში, 3pp - ით, 62% - მდე გაიზარდა.

ფასები: გასაყიდი ფასის ვარდნა ძველ ბინებზე, ზრდა ახალ ბინებზე

2020 წლის აგვისტოში, აშშ დოლარზე საშუალო შეწონილი ფასი (ASP) წლიურთან შედარებით უცვლელი იყო (669 აშშ დოლარი კვ. მ.-ზე 2019 წლის და 2020 წლის აგვისტოში), მაგრამ 1,8% - ით მეტი წინა თვესთან შედარებით, იმ დროს, როცა ლარზე საშუალო შეწონილი ფასი წლიურთან შედარებით 4,6% - ით გაიზარდა (2,048 ლარი/კვ. მ. 2019 წლის 1,958 ლარი/კვ.მ. - თან შედარებით) და 1,7% - ით წინა თვესთან შედარებით;

ძველი ბინების ფასებმა მნიშვნელოვანი შემცირება განიცადა აგვისტოში (- 3.3% წლიური, - 4.1% აშშ დოლარი), რადგან, სუბსიდირების პროგრამის საფუძველზე, მოთხოვნა გაიზარდა ახალ ბინებზე;

მიუხედავად იმისა, რომ იანვრის შემდეგ 2,7% - ით შემცირდა, ახალი ბინების ფასები წლიურთან შედარებით 1,0% - ით გაიზარდა, ხოლო 3,6% - ით - აშშ დოლარში.

გასაყიდი ფასები უბნების მიხედვით: ფასების ვარდნა ძველ ბინებზე უბნების უმეტესობაში 

ივლისი - აგვისტოს პერიოდში, უმეტეს უბნებში, ძველ ბინებზე გასაყიდი ფასები შემცირების ტენდენციას ავლენს, ხოლო ახალ ბინებზე ფასები უფრო მდგრადია; ძველ ბინებზე, ყველაზე დიდი წლიური კლება დაფიქსირდა კრწანისში, დიდუბესა და ისანში, ხოლო დიდ დიღომსა და ნაძალდევში - პირიქით;

ახალ ბინებზე ვაკე და საბურთალო კლების ტენდენციას ავლენდა, ხოლო მთაწმინდა - პირიქით. 

წყარო - თიბისი კაპიტალის უძრავი ქონების კვლევა